DKRU.RU / Публикации / Инвистиции в недвижимость / Подбор инструментов - Паевые фонды Недвижимости

Подбор инструментов - Паевые фонды Недвижимости

Закрытые Инвестиционные Паевые Фонды Недвижимости (ЗПИФ или ЗПИФН)

Недвижимость в России как область инвестирования всегда пользовалась особенной популярностью. Это вызвано отсутствием понятных и проработанных правил регулирования инвестиционной сферы. К тому же сказывается финансовая безграмотность населения и подорванное доверие к финансовым институтам. Причём правительство пока не очень-то стремится восстанавливать это доверие. Условия для ведения бизнеса в стране до сих пор довольно плохие. Именно поэтому большинство Россиян, обладающие небольшим капиталом, предпочитают вкладываться в недвижимость, продолжая перегревать этот рынок. Как известно, цены на недвижимость растут не потому, что она на самом деле такая дорогая, а потому что высокий спрос неоправданно завышает цены. К тому же участие государственных структур в этом процессе, также не способствует установлению справедливых цен на недвижимость.

Нельзя сказать, что инвестиции в недвижимость отличаются особой надёжностью, только в этом году падение цен на элитную недвижимость составило более 30%. Но на фоне кризиса и почти полной заморозки инвестиционного процесса на фондовом рынке альтернативы не остаётся.

Но вот проблема, инвестировать в недвижимость можно только довольно крупные суммы. И для большинства Россиян такой способ сохранения и приумножения капитала не подходит. Что если вы хотите просто скопить денег детям на обучение, или на покупку машины в отдалённом будущем, что тогда? В данном случае простые граждане предпочитают откладывать деньги либо под подушку, где их спокойно проедает инфляция, либо несут свои сбережения в банк на сберкнижку (по старой памяти), где их также съедает инфляция, поскольку начисляемые банком проценты всегда ниже уровня реальной инфляции у нас в стране – это факт. Валютный вклад здесь тоже не спасает, особенно ввиду последних событий в мире. Неужели нет выхода?

Рост количества ЗПИФН в РоссииВыход есть. И называется он страшным словом Закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФ или ЗПИФН). При слове Паевые фонды у большинства людей в голове всплывают обманутые вкладчики, обвал какого-то «Рубина», и самое главное, ужасное слово – Пирамида. Но тут как говорится, не так страшен чёрт, как его малюют.

Что касается надёжности управляющих компаний, формирующих паевые фонды, то надёжность здесь просто запредельная. Многих удивит тот факт, что начиная с 1993 года не разорилась и не «обманула» своих вкладчиков ни одна управляющая компания, то есть ни один паевой фонд в России не разорился и никого не оставил с пустыми карманами. Что касается скандальных событий недавнего времени, то разорялись в большинстве своём заурядные пирамиды, почти все они были зарегистрированы как кредитные кооперативы, ни одного паевого фонда среди них не было. Отличить бутафорский паевой фонд от настоящего очень просто. На сайте Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) вывешиваются списки всех официально зарегистрированных управляющих компаний. Если компании, которая предлагает вам свои услуги, в списке нет, значит это обыкновенный кредитный кооператив, который вполне может быть пирамидой. Если лень копаться в списках, можно затребовать у компании государственную лицензию или просто навести о ней справки, позвонив в ФСФР. Именно среди этих, государственно зарегистрированных Управляющих компаний не было ни одного банкротства и ни одного скандала с вкладчиками. Вся система государственного регулирования выстроена очень строго, так что там почти не остаётся простора для финансовых махинаций.

ЗПИФНТеперь о том, что такое паевой фонд и как он работает?

История паевых фондов переносит нас в XVI век в средневековую Англию, когда в этой стране нарождался молодой и сильный торговый флот. Большинство купцов не могли себе позволить тогда купить или построить корабль. Но дело это было очень выгодное, потому что торговля сукном и восточными пряностями тогда приносила огромные прибыли, почти как сделки с нефтяными фьючерсами сейчас. Тогда купцы объединялись в артели, скидывались и на собранную сумму покупали корабль, нанимали команду и капитана. Прибыль при этом делили в зависимости от размера доли вклада каждого. У каждого члена была своя доля – пай. Совокупность этих долей, паёв составляла фонд. Время шло, и таких фондов становилось всё больше. Наконец, спрос на хорошую команду, опытного капитана и торгового управляющего сформировали новые условия работы на рынке морских перевозок. Стали возникать управляющие компании, в которых работали опытные капитаны со своими командами, хорошими торговыми управляющими, со своими командами бухгалтеров, поставщиков нужного оборудования и юристов. От купцов лишь требовалось собрать необходимую сумму денег на корабль и груз. Всю остальную работу по контракту выполняла управляющая компания – подбирала экипаж корабля, выбирала груз, договаривалась с поставщиками и скупщиками. Правда всё это она делала не бесплатно – за свои услуги она брала определённый процент с прибыли, из этого процента составлялась заработная плата матросов, управляющего и всех остальных. Чем больше прибыль – тем больше процент для компании, поэтому компания стремилась хорошо управлять делами купцов. Купцы богатели, сотрудники компании получали свою зарплату – все довольны. По абсолютно такой же схеме устроен любой паевой фонд. Вы вкладываете деньги, а компания уже присматривает, во что их вложить, вся прибыль ваша, за исключением определённого процента, который компания берёт себе за услуги. Причём компания не может потратить деньги налево или просто присвоить их себе, в любом договоре строго оговаривается, в какие инструменты компания имеет право вкладывать ваши средства. Если компания разоряется, то ваши средства либо возвращаются вам, либо передаются в управление другой компании, которая обязана их вернуть по первому вашему требованию. Даже в случае банкротства компания не может снять ваши деньги и присвоить их себе, потому что они ей юридически не принадлежат. Как видим компания – лишь посредник, между вами и рынками инвестирования капитала. Посредник не обладает ничем, кроме своей компетенции и умения зарабатывать, так что если посредник разоряется, то владельца, то есть вас – это никак не касается, все ваши прибыли остаются при вас. Именно по этой причине не было зафиксировано ни одного обманутого вкладчика и ни одного банкротства среди управляющих компаний, несмотря на два серьёзных экономических кризиса, которые пережила эта отрасль.

НедвижимостьТеперь более подробно о паевом фонде недвижимости. Он действует по тому же принципу покупки вскладчину. Некоторое количество вкладчиков, вкладывают свои деньги в фонд, на эти деньги фонд приобретает недвижимость, скажем квартиру в Москве. Потом через год, когда квартира выросла в цене – фонд продаёт её и раздаёт прибыль всем участвующим в фонде, соотнося размер прибыли с размером средств, которые вкладчик внёс в самом начале. В целом схема выглядит именно так. Однако здесь есть определённые нюансы, которые необходимо знать каждому. Дело в том, что большинство фондов недвижимости являются закрытыми. Что это значит? Это значит, что забрать деньги из фонда можно только через определённое время, через год, пять лет или десять. В большинстве своём фигурирует срок в 5 лет и более. Это связано с тем, что большинство фондов оперирует довольно крупными суммами, которые вкладывают в разную недвижимость, не только в жилую, но и в торговую и в промышленную. И им для этого нужна стабильность на счетах. Представьте, что человек, недавно внёсший крупную сумму передумал и решил её забрать, на эти деньги уже куплена квартира или офис – тогда придётся её продавать не получив пока никакой прибыли. Из-за срочности, скорее всего, придётся продавать со скидкой, а также тратиться на операционные расходы, в результате вместо прибыли получается убыток. Чтобы такого не происходило, и были введены лимиты по времени инвестирования средств.

Фонды недвижимости бывают разные. Есть рентные фонды, которые вкладывают деньги в недвижимость и сдают её в аренду, а получаемую прибыль перечисляют пайщикам, но обычно прибыль там не большая, арендная ставка не способна обогнать бегущую инфляцию.

Есть фонды недвижимости, которые создаются под конкретный проект. Скажем под строительство коттеджного посёлка в Ваша прибыльПодмосковье. В данном случае собирается определённая сумма, на неё покупается земля, там возводится жилая недвижимость и затем продаётся. Прибыль делится между вкладчиками. Все мы наслышаны о сверхприбылях строительных компаний. Такая форма фонда недвижимости даёт нам возможность в них поучаствовать.

Есть ещё много разных разновидностей фондов недвижимости. Фонды сельхоз-земель, фонды промышленной недвижимости и фонды, занимающиеся вложениями в торговые площади. Но в большинстве случаев простому гражданину по цене доступны первые два.

Перед выбором фонда, конечно, стоит хорошо изучить информацию об этом виде инвестирования в рынок недвижимости, посоветоваться со специалистами, почитать литературу. Не забывайте также о специальных статьях в Интернете на эту тему, таких как эта.


разместить пресс-релиз, тематическую или обзорную статью, новость Вы можете самостоятельно разместить пресс-релиз, тематическую или обзорную статью, новость


Поделитесь с друзьями

Продвижение сайта невдижимости - Рунет-Рулит